Obra sem alvará em São Paulo: o que a Prefeitura aplica, o que fica travado e como sair da irregularidade

Em resumo

• Em São Paulo, o Alvará de Execução é indispensável para começar uma obra que exige licença, segundo a Lei nº 16.642/2017, o Código de Obras e Edificações.
• Obra flagrada sem licença recebe, de uma vez, auto de multa, auto de embargo e intimação com prazo de cinco dias.
• Reparos, limpeza, mudanças internas que não afetem a estrutura e obras de baixo impacto listadas no Código não precisam de licença.
• A obra concluída sem licença continua regularizável. O caminho depende de quando ela ficou pronta.

O vizinho reclamou, o fiscal da Subprefeitura passou e deixou um auto na porta. Ou a obra terminou anos atrás, sem papel nenhum, e agora o comprador, o banco ou o contador pediu o documento da Prefeitura. Nos dois casos, a pergunta é a mesma: qual o tamanho do problema e como resolver?

A resposta depende de duas coisas: se a obra ainda está em andamento ou já terminou, e se ela de fato precisava de licença.

Que obras precisam de alvará em São Paulo

Pelo Código de Obras, construção nova, ampliação e reforma de edificação existente dependem de licença: o Alvará de Aprovação, para o projeto, e o Alvará de Execução, que a lei considera indispensável para o início da obra.

O próprio Código dispensa algumas situações. Não precisam de licença:

• reparo e limpeza;
• alteração interna que não mexa na estrutura de forma a afetar a estabilidade;
• modificação interna que não reduza a acessibilidade e a segurança existentes;
• obras de baixo impacto urbanístico, como edícula ou obra complementar de até 30 m², muro de divisa, muro de arrimo de até 2 metros, piscina em casa térrea unifamiliar e troca de revestimento ou de telhado.

A linha entre “reforma interna” e “reforma que exige alvará” é técnica. Derrubar uma parede pode ser só uma mudança de layout ou pode afetar a estrutura. Fechar uma varanda, subir uma laje ou ampliar a área construída exige licença. Na dúvida, a avaliação de um engenheiro ou arquiteto antes de começar evita o problema.

O que acontece quando a fiscalização encontra a obra

O Código de Obras é direto. Constatada obra sem licença, a Prefeitura lavra três autos ao mesmo tempo contra o proprietário ou possuidor:

1. auto de multa por execução de obra sem licença;
2. auto de embargo, que manda parar a obra;
3. auto de intimação para adotar providências de regularização em cinco dias.

Se a obra continua depois do embargo, a Prefeitura volta em cinco dias e passa a aplicar multas diárias ao proprietário e ao responsável técnico, podendo apreender materiais e requisitar força policial. Quando há risco à segurança, a edificação pode ser interditada.

Atender à intimação não encerra o assunto. A lei diz expressamente que a regularização formal continua obrigatória. E proprietário e responsável técnico respondem de forma solidária pelas multas.

Para a obra que já terminou, há uma regra própria: a edificação concluída sem Certificado de Conclusão gera intimação para pedir o documento em cinco dias, sob pena de multa, que pode ser reaplicada a cada 90 dias por até um ano.

Os valores das multas estão em tabela anexa ao Código e variam conforme a infração e a área. Por isso não é possível estimar o custo sem olhar o caso.

O que uma obra irregular trava

Mesmo sem fiscalização, a obra sem licença cobra seu preço quando o imóvel precisa ser usado para outra coisa:

• Venda e financiamento: sem regularização, a construção não é averbada na matrícula. Bancos não financiam o que não está registrado, e o comprador à vista desconta o risco do preço.
• Alvará de funcionamento: para atividades de alto risco, a Prefeitura exige prova de que a edificação é regular. O Auto de Licença de Funcionamento não sai sem ela.
• Reformas futuras: uma nova reforma parte da edificação regular. Reformar sobre área irregular obriga a regularizar antes.
• IPTU: a área construída precisa ser informada à Prefeitura. Ampliação não declarada pode gerar revisão do lançamento.

Os caminhos para sair da irregularidade

O caminho depende do estágio da obra e da data em que ela ficou pronta:

O Certificado de Regularização do Código de Obras é o documento da obra feita sem licença e já concluída. Ele exige que a construção respeite a legislação da época em que foi feita e as regras atuais de segurança e acessibilidade. O que não se enquadra precisa ser adequado.

A anistia da Lei nº 17.202/2019 é mais flexível: aceita infrações de recuo, ocupação e coeficiente, desde que a construção tenha condições de higiene, segurança, estabilidade e habitabilidade. Mas só vale para obras concluídas até 31 de julho de 2014, e o protocolo termina em 30 de novembro de 2026, pelo Decreto nº 65.481/2026. A diferença entre os documentos está no artigo sobre qual documento de regularização o imóvel precisa.

Os dois caminhos exigem arquiteto ou engenheiro habilitado, que levanta a construção existente e assina as peças do pedido.

Na obra em andamento, a lógica é outra: não existe certificado para o que ainda não terminou. O caminho é paralisar, aprovar o projeto e obter o Alvará de Execução. Se o que já foi feito não cabe nas regras atuais, o projeto precisa prever a adequação antes de a obra seguir.

Erros que pioram a situação

1. Continuar a obra depois do embargo. É o que transforma uma multa em multas diárias.
2. Achar que pagar a multa regulariza. Não regulariza. A multa é a penalidade; a regularização é outro processo.
3. Deixar a anistia passar. Para obra anterior a 2014, perder o prazo de 30 de novembro significa regularizar pelas regras atuais, que podem exigir demolir parte da construção.
4. Contratar a regularização sem levantamento. Área declarada diferente da real é causa frequente de exigência e atraso.

Como o Grupo GSK conduz a regularização de obras

Há mais de 20 anos, o Grupo GSK regulariza obras e imóveis em São Paulo e no ABC. A equipe avalia se a obra precisava de licença, faz o levantamento com engenheiro próprio, define se o caso vai pela anistia, pelo Código de Obras ou pelo licenciamento da obra em andamento, e acompanha o processo até o certificado. Quando há auto de embargo ou intimação, a primeira providência é responder dentro do prazo para não agravar a situação. É o trabalho da assessoria de regularização e reformas do Grupo GSK. Para obras novas, vale ler também o guia sobre o alvará de reforma.

Perguntas frequentes

Toda reforma precisa de alvará em São Paulo?

Não. Reparos, limpeza, mudanças internas que não afetem a estrutura e obras de baixo impacto, como troca de piso ou de telhado, são dispensadas pelo Código de Obras. Ampliação de área e mudança estrutural exigem licença.

O que acontece se a Prefeitura encontrar minha obra sem alvará?

A fiscalização lavra ao mesmo tempo auto de multa, auto de embargo e intimação para regularizar em cinco dias. Se a obra continuar depois do embargo, vêm multas diárias.

Pagar a multa regulariza a obra?

Não. A multa é a penalidade pela infração. A obra continua irregular até receber alvará, Certificado de Regularização ou regularização pela anistia.

Obra antiga sem alvará ainda pode ser regularizada?

Sim. Se ficou pronta até 31 de julho de 2014, pode usar a anistia até 30 de novembro de 2026. Depois dessa data, ou para obras mais recentes, o caminho é o Certificado de Regularização do Código de Obras.

O responsável técnico também é multado?

Pode ser. O Código de Obras considera infratores o proprietário ou possuidor e, quando for o caso, o responsável técnico, com responsabilidade solidária pelas multas.

Fontes oficiais

• Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017 – Código de Obras e Edificações (arts. 13, 23, 36, 37, 83, 84, 89, 93 e 95)
• Lei nº 17.202, de 16 de outubro de 2019 – Lei de Regularização de Edificações
• Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026 – prorroga o protocolo da anistia até 30/11/2026
• Decreto nº 49.969, de 28 de agosto de 2008 – Auto de Licença de Funcionamento

Conteúdo revisado pela Equipe Técnica do Grupo GSK em outubro de 2026.