Certificado de Regularização, Habite-se ou anistia: qual documento o seu imóvel precisa na Prefeitura de São Paulo

Em resumo

• Obra construída com Alvará de Execução e concluída conforme o projeto recebe o Certificado de Conclusão, o antigo Habite-se, pela Lei nº 16.642/2017.
• Obra feita sem licença e concluída até 31 de julho de 2014 entra na anistia da Lei nº 17.202/2019, com protocolo até 30 de novembro de 2026.
• Obra sem licença concluída depois de julho de 2014 só regulariza pelo Certificado de Regularização do Código de Obras, atendendo às regras urbanísticas atuais.
• A situação do imóvel se consulta pelo Histórico da Edificação do CEDI, com o número do contribuinte (SQL). IPTU em dia não significa imóvel regular.
• Nenhum desses documentos atualiza a matrícula: depois da Prefeitura vem a averbação no Registro de Imóveis.

Você precisa vender, financiar ou abrir uma empresa no imóvel e alguém pediu “o documento da Prefeitura”. O corretor fala em Habite-se, o contador em Certificado de Regularização, o vizinho em anistia, e o carnê do IPTU está pago há vinte anos. Cada nome corresponde a um procedimento diferente, com base legal, prazo e exigências próprias. Pedir o documento errado custa meses e a taxa de análise.

Este artigo é a página de decisão. A tabela abaixo cruza os documentos; o texto explica como escolher o seu, como consultar o que já existe e o que cada certificado destrava depois.

O que significa “imóvel regular” na Prefeitura de São Paulo

Pelo art. 73 da Lei nº 16.642/2017, o Código de Obras e Edificações (COE), a edificação existente é considerada regular quando tem Certificado de Conclusão ou documento equivalente, ou quando consta no cadastro de edificações regulares do Município. Isso vale para documentos antigos, emitidos sob leis anteriores, como o Auto de Conclusão e o Auto de Regularização do Código de Obras de 1992 e das anistias de 2003 e 2004: eles continuam valendo como prova de regularidade.

Regular na Prefeitura significa que a construção existente foi licenciada ou regularizada perante a legislação edilícia e de uso do solo. É diferente de três outras coisas que costumam se confundir: estar em dia com o IPTU, que é obrigação tributária; ter a construção averbada na matrícula, que é ato do Registro de Imóveis; e ter AVCB, que é licença do Corpo de Bombeiros. Um imóvel pode ter IPTU pago e AVCB vigente e ainda assim ser irregular na Prefeitura, se a área construída nunca foi aprovada nem regularizada.

Como saber se o imóvel é regular antes de pedir qualquer coisa

O primeiro passo não é protocolar nada. É consultar o Cadastro de Edificações (CEDI), mantido pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento com base na Lei nº 8.382/1976. Pelo CEDI online, com o número do contribuinte (SQL) do carnê do IPTU, o proprietário pede três documentos, mediante preço público, com resposta por e-mail em até cinco dias úteis:

• Histórico da Edificação: mostra a situação da construção desde 1º de janeiro de 1976, as alterações de área construída e se cada uma foi autorizada. É o documento que responde “meu imóvel é regular?”.
• Certificado de Regularidade da Edificação: emitido quando o imóvel já consta como regular. A própria Prefeitura o define como equivalente ao Auto de Conclusão, ao Habite-se, ao Auto de Vistoria e ao Alvará de Conservação. Serve para alvará de funcionamento, aprovação de reforma, Registro de Imóveis e Receita Federal.
• Notificação de Irregularidade da Edificação: comprova que a edificação está irregular perante a legislação edilícia.

Se o Histórico mostra área regular igual à área real, o que você precisa é o Certificado de Regularidade, não uma regularização. Se mostra área menor que a construída, ou “irregular”, a diferença é o que precisa ser regularizada, e o caminho depende de quando e como ela foi construída.

A tabela de decisão: qual documento cabe em cada situação

Duas perguntas resolvem a maior parte dos casos. A obra teve Alvará de Execução e foi concluída como aprovada? Então o documento é o Certificado de Conclusão. A obra não teve alvará? Então a data decide: concluída até 31 de julho de 2014, anistia; depois disso, Certificado de Regularização do COE, com as exigências urbanísticas de hoje.

Os três caminhos, explicados

Certificado de Conclusão. É o fecho da obra licenciada. O art. 34 do COE o define como o documento hábil para comprovar a regularidade da edificação, e o art. 35 exige a declaração do profissional responsável de que a obra foi concluída conforme as normas técnicas e o projeto, com eventuais alterações que não dependam de nova licença. O pedido entra no Aprova Digital, com o Certificado de Quitação do ISS da obra, o cadastro de elevadores quando houver e a comprovação de acessibilidade. Pedir Habite-se para uma obra que nunca teve alvará é o erro mais comum: o sistema não tem a que concluir.

Certificado de Regularização do Código de Obras. O art. 36 permite regularizar a obra executada sem licença desde que ela observe o código de obras vigente na época da construção e as regras atuais de segurança e acessibilidade, e o art. 37 o declara documento hábil para a edificação que não teve Alvará de Execução. É a via para o puxadinho de 2018, a cobertura fechada em 2021, a laje que virou sala em 2023. A diferença para a anistia é que aqui não há perdão urbanístico: recuo, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento valem como estão na Lei nº 16.402/2016, e o que não cabe precisa ser adequado ou demolido. O pedido vai à Secretaria de Urbanismo e Licenciamento com projeto em DWF, ART ou RRT, prova de propriedade, ISS da obra e, para certas ocupações, AVCB.

Certificado de Regularização da anistia. A Lei nº 17.202/2019 dispensa parte das exigências urbanísticas para edificações concluídas até 31 de julho de 2014, mediante taxa por metro quadrado, ISS e outorga onerosa sobre o excedente. O Decreto nº 65.481/2026 prorrogou o protocolo para 30 de novembro de 2026. Há quatro modalidades, do automático ao comum, e o pedido é eletrônico no Licencia Sampa. O guia sobre a anistia de imóveis em São Paulo prorrogada até 30 de novembro detalha modalidades, documentos e custos.

Quando o imóvel tem áreas de épocas diferentes, os caminhos se combinam: a parte anterior a 2014 vai pela anistia e a ampliação posterior pelo Certificado de Regularização do COE, em pedidos separados. Definir esse corte no levantamento é uma das etapas que a assessoria de regularização do Grupo GSK assume antes de qualquer protocolo.

O que cada documento destrava

Nenhum dos certificados vale por si. Cada um é a chave de uma porta seguinte, e é por isso que o pedido errado atrasa o objetivo real.

• Averbação no Registro de Imóveis. O cartório averba a construção com o Certificado de Conclusão, o Certificado de Regularização ou o Certificado de Regularidade, mais a certidão negativa de débitos da obra na Receita Federal. Sem a averbação, a matrícula continua descrevendo só o terreno. O artigo sobre a diferença entre averbação de imóvel e regularização explica a sequência.
• Financiamento e venda. Bancos exigem a construção averbada para financiar, e o comprador que financia depende disso. A venda à vista pode acontecer com o imóvel irregular, mas o preço absorve o risco.
• Alvará de funcionamento. O art. 22 do Decreto nº 49.969/2008 aceita como prova de regularidade a planta aprovada com Habite-se, o Alvará de Conservação, o Auto de Regularização ou o Certificado de Regularidade. Sem um deles, o pedido de alto risco não anda na Subprefeitura.
• Reformas futuras. O Alvará de Aprovação de uma reforma parte da edificação regular. Reformar sobre área irregular obriga a regularizar primeiro.
• AVCB. O Corpo de Bombeiros não exige o documento da Prefeitura, mas a Prefeitura pode exigir o AVCB para emitir o certificado em certas ocupações. A ordem importa.

Checklist para escolher o documento certo

Cada item indica onde se obtém.

• [ ] Número do contribuinte (SQL): no carnê do IPTU. Sem ele nenhuma consulta funciona.
• [ ] Histórico da Edificação: no CEDI online, com preço público; resposta por e-mail em até cinco dias úteis. Mostra a área regular e os documentos já emitidos.
• [ ] Matrícula atualizada: no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição. Compare a área averbada com a área do Histórico e com a área real.
• [ ] Levantamento da área construída atual, por arquiteto ou engenheiro, separando o que existia até 31/07/2014 do que veio depois. Fotos aéreas da Prefeitura no GeoSampa e o IPTU de 2014 ajudam a datar.
• [ ] Alvará de Execução ou projeto aprovado, se a obra foi licenciada: no processo original ou no Histórico. Com ele, o caminho é o Certificado de Conclusão.
• [ ] Responsável técnico com ART ou RRT: exigido em todos os caminhos com pedido, inclusive na anistia.
• [ ] Certificado de Quitação do ISS da obra: pela Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO), no sistema da Secretaria da Fazenda.
• [ ] AVCB ou CLCB, quando a ocupação exigir: no Via Fácil Bombeiros, antes do pedido na Prefeitura.
• [ ] Senha Web de todos os envolvidos, para pedidos eletrônicos no Portal de Licenciamento e no Licencia Sampa.

Erros mais comuns

1. Pedir Habite-se para obra antiga já concluída sem alvará. O Certificado de Conclusão pressupõe um Alvará de Execução. Sem ele, o pedido é indeferido e o caminho era a anistia ou o Certificado de Regularização.
2. Confundir regularização na Prefeitura com averbação no cartório. O certificado encerra a etapa municipal. A matrícula só muda com a averbação, que exige a certidão da Receita Federal.
3. Supor que IPTU em dia significa imóvel regular. O lançamento do IPTU é tributário e pode até registrar a área irregular. Regularidade é o que o Histórico da Edificação mostra.
4. Misturar áreas de antes e depois de 2014 num pedido de anistia. A parte posterior não entra na Lei 17.202/2019 e derruba o pedido inteiro.
5. Deixar o cartório para descobrir divergências. Área do certificado diferente da área do levantamento ou da matrícula volta em exigência no registro. Confira as três antes de protocolar.

Como o Grupo GSK escolhe e conduz o caminho certo

Há mais de 20 anos, o Grupo GSK regulariza imóveis e obras em São Paulo e no ABC. O trabalho começa pela consulta ao CEDI e à matrícula, segue com o levantamento que separa as áreas por época, define o documento aplicável a cada parte, monta o pedido no sistema correto, responde ao comunique-se no prazo e entrega o certificado pronto para a averbação. Se a obra foi licenciada, o guia sobre como tirar o Habite-se do imóvel mostra o que o Certificado de Conclusão exige.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre Habite-se e Certificado de Regularização?

O Habite-se, hoje Certificado de Conclusão, encerra uma obra licenciada por Alvará de Execução e concluída conforme o projeto. O Certificado de Regularização legaliza uma obra feita sem licença: pelo Código de Obras, em qualquer data, ou pela anistia da Lei 17.202/2019, para edificações concluídas até julho de 2014.

Como saber se meu imóvel é regular na Prefeitura de São Paulo?

Peça o Histórico da Edificação no CEDI online, com o número do contribuinte (SQL) do IPTU. Ele mostra a área reconhecida desde 1976 e se cada alteração foi autorizada. Se o imóvel constar como regular, o Certificado de Regularidade da Edificação comprova isso para banco, cartório e Subprefeitura.

IPTU em dia significa que o imóvel é regular?

Não. O IPTU é tributo e pode ser lançado sobre área construída sem aprovação. Regularidade é a conformidade da construção com a legislação edilícia, comprovada por Certificado de Conclusão, Certificado de Regularização ou registro no cadastro de edificações regulares, conforme o art. 73 do Código de Obras.

O que é o Auto de Regularização?

É o documento emitido no passado pela Prefeitura para obras regularizadas sob leis anteriores, como o Código de Obras de 1992 e as anistias de 2003 e 2004. Não é mais expedido, mas continua válido como documento equivalente ao Certificado de Conclusão para provar a regularidade da edificação.

Minha construção é de 2018, sem alvará. Qual documento eu peço?

O Certificado de Regularização do Código de Obras, pela Lei 16.642/2017. A anistia só alcança edificações concluídas até 31 de julho de 2014. A obra de 2018 precisa atender às regras urbanísticas atuais de recuo, ocupação e coeficiente, e o que não couber exige adequação.

O certificado da Prefeitura já atualiza a matrícula do imóvel?

Não. Ele encerra a etapa municipal. Para a construção constar na matrícula é preciso averbar no Registro de Imóveis, apresentando o certificado, a certidão negativa de débitos da obra emitida pela Receita Federal e os documentos exigidos pelo cartório. Sem a averbação, financiamento e venda continuam travados.

Fontes oficiais

• Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017 – Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo (arts. 33 a 37, 57 a 60, 70 e 73)
• Lei nº 17.202, de 16 de outubro de 2019 e Decreto nº 59.164, de 27 de dezembro de 2019 – Lei de Regularização de Edificações e seu regulamento
• Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026 – prorroga o prazo da anistia para 30/11/2026
• Certificado de Regularização (Lei 16.642/17) e Certificado de Conclusão Parcial ou Total – Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento
• CEDI – Cadastro de Edificações e Histórico da Edificação – Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento
• Decreto nº 49.969, de 28 de agosto de 2008 – art. 22, documentos de regularidade da edificação para o Auto de Licença de Funcionamento

Conteúdo revisado pela Equipe Técnica do Grupo GSK em setembro de 2026.