Averbação de construção no cartório: o que fazer depois que a Prefeitura regulariza o imóvel

Em resumo

• Averbar é anotar na matrícula que existe uma construção com determinada área e uso. A base é o art. 167, II, 4, da Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos.
• O cartório exige o documento da Prefeitura (Certificado de Conclusão, de Regularização ou de Regularidade) e a certidão negativa de débitos da obra emitida pela Receita Federal.
• A certidão da Receita sai pelo e-CAC depois da inscrição da obra no CNO e da aferição no SERO. Obra concluída há mais de cinco anos, com prova da data, não paga contribuição.
• Os emolumentos seguem a tabela estadual da Lei nº 11.331/2002, por faixa de valor da construção, calculado por metro quadrado.
• Pela Lei 6.015, o requerimento de averbação de construção sem exigências deve ser cumprido em cinco dias, e a prenotação vale vinte dias para atender a eventual nota devolutiva.

O Certificado de Regularização chegou, a planta chancelada está no portal e a sensação é de missão cumprida. Então o banco recusa o financiamento do comprador, ou o síndico descobre que não consegue instituir o condomínio, ou o inventário para: a matrícula continua descrevendo um terreno. A regularização na Prefeitura não chega ao cartório sozinha.

Este guia mostra a sequência completa depois do certificado, com o documento que entra e o que sai em cada órgão, os erros que geram nota devolutiva e como o custo do cartório é formado.

Por que a regularização na Prefeitura não basta

Prefeitura e cartório cuidam de coisas diferentes. A Prefeitura licencia e regulariza a edificação perante o Código de Obras e o zoneamento, e emite um certificado. O Registro de Imóveis mantém a matrícula, o documento que diz quem é o dono e o que existe no terreno. Enquanto a construção não é averbada, a matrícula descreve só o lote, e todo negócio que depende da matrícula, financiamento, alienação fiduciária, instituição de condomínio, partilha em inventário, esbarra nisso.

A Lei nº 6.015/1973 prevê, no art. 167, II, 4, a averbação da edificação, da reconstrução, da demolição e da mudança de numeração. É um ato de averbação, não de registro: ele não transfere propriedade, apenas atualiza a descrição do imóvel. Por isso o cartório exige prova de que a construção existe e é regular perante o município, e prova de que as contribuições previdenciárias da obra foram quitadas ou não são mais exigíveis.

Vale para qualquer construção, não só para a obra nova. O sobrado de 1990 que nunca teve a área averbada, a ampliação regularizada pela anistia e o galpão com Certificado de Regularidade recém-emitido passam pelo mesmo caminho, e o cartório trata os três da mesma forma. O artigo sobre a diferença entre averbação de imóvel e regularização aprofunda os conceitos; aqui o foco é executar.

A sequência: Prefeitura, Receita Federal e cartório

A tabela abaixo é o mapa do processo. Cada linha é uma etapa; a coluna de saída de uma é a coluna de entrada da seguinte.

A etapa 1 é a que os outros cinco artigos desta série tratam; o guia sobre qual documento o imóvel precisa na Prefeitura ajuda a escolher o certificado. As etapas 2 a 4 são as que ninguém avisa, e a 5 é onde tudo se encontra.

A certidão da Receita Federal: CNO, SERO e a regra da obra antiga

A construção civil recolhe contribuição previdenciária sobre a mão de obra, e o cartório só averba com a certidão que prova a situação regular da obra. O procedimento é o da Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021. Primeiro, a obra é inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO), pelo e-CAC, em nome do proprietário, do dono da obra, do incorporador ou do condomínio, conforme o art. 8º; o art. 11 dá 30 dias para a inscrição, contados do início da obra, e obras antigas são inscritas no momento em que se regularizam. Depois, no Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO), o responsável declara área, destinação, categoria e tipo de obra, e o sistema apura a contribuição por aferição indireta, com base no custo unitário básico atualizado, quando não há contabilidade que comprove a mão de obra. A declaração gera uma DCTFWeb específica; paga a guia, a certidão é emitida no próprio e-CAC.

A parte que interessa a quem tem imóvel com mais de vinte anos: a Receita só pode cobrar contribuições dentro do prazo de decadência, e a IN trata no art. 29 da obra cujo período está total ou parcialmente fora desse alcance. Para isso, a data de conclusão precisa ser provada com os documentos que o art. 27 aceita, entre eles o Habite-se, a certidão municipal, o projeto aprovado e documentos de órgão público. O Certificado de Regularização da anistia, que atesta conclusão até julho de 2014, cumpre esse papel. Com a prova aceita, a aferição sai sem valor a recolher e a certidão é emitida do mesmo jeito.

Dois cuidados. A informação prestada no SERO é de inteira responsabilidade de quem declara, e a Receita pode revisar dentro de cinco anos. E a certidão tem validade limitada: quem obtém a CND e demora para ir ao cartório volta ao e-CAC para emitir outra.

Documentos que o cartório pede

Cada item indica onde se obtém. O cartório da circunscrição pode pedir complementos; leve a lista pronta e pergunte antes de protocolar.

• [ ] Requerimento de averbação assinado pelo proprietário, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica aceita pelo cartório, descrevendo o imóvel, a área construída, o número de pavimentos e o uso, exatamente como no certificado. Modelo no site do cartório ou redigido pelo assessor.
• [ ] Certificado da Prefeitura: Certificado de Conclusão, Certificado de Regularização (Lei 16.642/2017 ou Lei 17.202/2019) ou Certificado de Regularidade da Edificação, com a planta chancelada quando houver. Baixados no Portal de Licenciamento ou emitidos no CEDI online.
• [ ] Certidão Negativa de Débitos da obra ou Certidão Positiva com Efeitos de Negativa, emitida no e-CAC da Receita Federal após CNO e SERO. Confira a validade no dia do protocolo.
• [ ] Certidão de matrícula atualizada do próprio cartório, para conferir titularidade, descrição do terreno e eventuais ônus.
• [ ] Documentos pessoais dos proprietários: RG, CPF, certidão de casamento atualizada quando houver comunhão de bens. Cônjuge participa quando o regime exigir.
• [ ] Comprovante do valor da construção, para a base de cálculo dos emolumentos: área construída multiplicada pelo valor de referência por metro quadrado, conforme o cartório indicar.
• [ ] ART ou RRT e declaração do responsável técnico, quando o cartório pedir para confirmar área e características. Emitidas no CREA-SP ou CAU/SP.
• [ ] Formal de partilha ou escritura de inventário, se o imóvel está em nome de pessoa falecida: a averbação depende de a titularidade estar resolvida.
• [ ] Emolumentos pagos na conta do cartório após a prenotação, conforme a tabela vigente.

Se a área do certificado, a do requerimento e a do IPTU não batem, resolva antes de ir ao cartório. Reunir os documentos nessa ordem, e conferi-los uns contra os outros, é o que a assessoria de regularização do Grupo GSK faz para que o título entre uma vez só.

Como os emolumentos da averbação são calculados

O cartório não inventa o preço. Os emolumentos dos Registros de Imóveis de São Paulo seguem a Lei Estadual nº 11.331/2002 e sua tabela anual, publicada pela Corregedoria e reproduzida pela Associação dos Registradores Imobiliários (ARISP). A averbação de construção é uma “averbação com valor declarado”: a tabela tem faixas de valor, e o valor da construção define a faixa. A nota 2.3 da tabela manda observar, para essa averbação, os valores por metro quadrado divulgados por entidades da construção civil, o que na prática significa área construída vezes custo unitário de referência.

O total cobrado se divide em parcelas: a do oficial registrador, a do Estado, a da carteira de previdência dos registradores, a do Registro Civil e a do Tribunal de Justiça. Cada linha da tabela mostra os cinco valores e o total. Somam-se as certidões que o processo exigir e, se o cartório pedir, o reconhecimento de firma no requerimento. Averbações sem valor declarado, como demolição ou mudança de numeração, têm valor fixo e menor. Os números mudam todo ano com a atualização da tabela; consulte a tabela vigente no site da ARISP antes de orçar.

Prazos do cartório e o que fazer com a nota devolutiva

Pela redação atual do art. 188 da Lei nº 6.015/1973, dada pela Lei nº 14.382/2022, o título protocolado deve ser registrado ou devolvido com nota de exigências em 10 dias contados do protocolo; para o requerimento de averbação de construção sem exigências e com emolumentos pagos, o § 1º reduz o prazo a 5 dias. Pelo art. 205, a prenotação, que garante a prioridade do pedido, perde efeito 20 dias após o lançamento no protocolo se o título não for registrado por omissão do interessado em atender às exigências: é dentro dela que a nota devolutiva precisa ser cumprida, sob pena de o pedido perder a fila. Quem discorda da exigência pode pedir ao oficial que suscite dúvida ao juiz corregedor, o que costuma levar mais tempo que simplesmente atender ao item.

As exigências mais comuns são divergência de área ou de descrição entre o certificado, o requerimento e a matrícula; certidão da Receita vencida ou emitida para outro CNO; e titularidade que não corresponde ao requerente. O guia sobre registro de imóvel e regularização explica como ler a matrícula antes de protocolar.

Erros mais comuns

1. Tentar averbar sem a certidão da obra. O cartório não protocola sem CND ou CPEND. Quem descobre isso no balcão volta ao e-CAC e, se a obra é antiga, ainda precisa reunir a prova de data para a Receita.
2. Descrição divergente entre certificado, requerimento e matrícula. Área construída, número de pavimentos, uso e até o número do imóvel precisam ser idênticos. Divergência gera nota devolutiva e consome a prenotação.
3. Imóvel em nome de quem já faleceu, sem inventário concluído. A averbação não corre em nome do espólio sem o formal de partilha ou a escritura de inventário registrados. Resolva a sucessão primeiro; é matéria para advogado.
4. Deixar a prenotação vencer. Vinte dias passam rápido quando falta uma certidão. Só protocole com a lista completa.
5. Averbar área menor que a construída. Averbar só a parte regularizada e deixar o resto de fora repete o problema na próxima venda. O caminho é regularizar tudo na Prefeitura e averbar a área total.

Como o Grupo GSK conduz a averbação

Há mais de 20 anos, o Grupo GSK regulariza imóveis e obras em São Paulo e no ABC e leva o processo até o cartório. Depois do certificado da Prefeitura, a equipe inscreve a obra no CNO, faz a aferição no SERO com a prova de data para obras antigas, emite a certidão, monta o requerimento com a descrição idêntica ao certificado e acompanha a prenotação até a averbação na matrícula, respondendo à nota devolutiva dentro do prazo.

Perguntas frequentes

Quais documentos são necessários para averbar uma construção no registro de imóveis?

Requerimento assinado pelo proprietário, o certificado da Prefeitura (Certificado de Conclusão, de Regularização ou de Regularidade da Edificação), a certidão negativa de débitos da obra emitida pela Receita Federal, a matrícula atualizada, documentos pessoais e o comprovante do valor da construção para os emolumentos. Alguns cartórios pedem ART ou RRT.

Como conseguir a CND da obra na Receita Federal?

Inscreva a obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO) pelo e-CAC, faça a aferição no SERO informando área, tipo e período, transmita a DCTFWeb gerada e pague a guia, se houver. A certidão sai no próprio e-CAC. Obra concluída há mais de cinco anos, com prova da data, não gera valor a recolher.

Como é calculado o valor da averbação de construção?

Pela tabela da Lei Estadual nº 11.331/2002, como averbação com valor declarado: o valor da construção, apurado pela área vezes o custo por metro quadrado de referência, define a faixa de emolumentos. O total se divide entre oficial, Estado, carteira dos registradores, Registro Civil e Tribunal de Justiça. A tabela muda anualmente.

Dá para averbar construção sem Habite-se?

Sim, quando a Prefeitura emitiu outro documento que comprove a regularidade: Certificado de Regularização pelo Código de Obras ou pela anistia da Lei 17.202/2019, ou Certificado de Regularidade da Edificação do CEDI. Sem nenhum deles, o cartório não averba, porque não há prova de que a construção é regular no município.

Imóvel com mais de 20 anos precisa pagar INSS da obra para averbar?

Em regra, não. A Receita Federal só pode cobrar contribuições dentro do prazo de decadência, e a IN RFB 2.021/2021 permite comprovar a conclusão antiga com Habite-se, certidão municipal, projeto aprovado ou outro documento aceito. A obra ainda precisa ser inscrita no CNO e aferida no SERO para a certidão ser emitida.

Quanto tempo o cartório leva para averbar a construção?

Pela Lei 6.015, o título é registrado ou devolvido com exigências em 10 dias, e o requerimento de averbação de construção sem exigências, com emolumentos pagos, em 5 dias. A prenotação vale 20 dias para cumprir eventual nota devolutiva. Divergência de área ou certidão vencida são os motivos mais comuns de devolução.

Fontes oficiais

• Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei de Registros Públicos, arts. 167, 188 e 205, com a redação da Lei nº 14.382/2022
• Construção civil: CNO, SERO e certidões – Receita Federal, com a Instrução Normativa RFB nº 2.021, de 16 de abril de 2021
• Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002 – emolumentos dos serviços notariais e de registro, e Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis – ARISP e ANOREG/SP
• Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017 – Código de Obras e Edificações, arts. 33 a 37 e 73
• CEDI – Cadastro de Edificações – Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento

Conteúdo revisado pela Equipe Técnica do Grupo GSK em setembro de 2026.