Atualizado em 22 de setembro de 2026. Este artigo será revisado se a Prefeitura de São Paulo alterar o prazo.
Em resumo
- A anistia de imóveis em São Paulo é a regularização prevista na Lei nº 17.202/2019, a Lei de Regularização de Edificações, para construções concluídas até 31 de julho de 2014.
- O Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026, prorrogou o prazo de protocolo do pedido para 30 de novembro de 2026.
- Há quatro modalidades: automática, declaratória simplificada, declaratória e comum. O enquadramento depende do uso, da área e do IPTU de 2014.
- O pedido é eletrônico, exige profissional habilitado com ART ou RRT e Senha Web de todos os envolvidos, e termina com o Certificado de Regularização.
- Quem perder o prazo só regulariza pelo Código de Obras atual, sem os benefícios da anistia.
Você tem um imóvel em São Paulo com puxadinho, ampliação sem projeto ou construção sem Habite-se. Viu o prazo da anistia ser adiado mais de uma vez e deixou para depois. Agora a data é 30 de novembro de 2026, faltam cerca de dez semanas, e a pergunta é objetiva: dá tempo de protocolar?
Na maioria dos casos, dá. Mas só se levantamento técnico, documentos do cartório e pagamentos começarem agora, não em novembro. Este guia mostra o que precisa estar pronto, em que ordem, e o que acontece com quem deixar passar.
O que mudou com o Decreto nº 65.481/2026
O Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026, publicado no Diário Oficial da Cidade em 31 de agosto, prorroga até 30 de novembro de 2026 o prazo do art. 33 do Decreto nº 59.164/2019, regulamento da Lei nº 17.202/2019. Esse artigo fixa a data-limite para protocolar o pedido de Certificado de Regularização.
É a quarta data em menos de um ano. A Lei nº 17.202/2019 previa 31 de dezembro de 2025. A Lei nº 18.375/2025 autorizou o Executivo a prorrogar por até doze meses, e a Prefeitura fez isso em etapas:
- 30 de abril de 2026;
- 30 de agosto de 2026 (Decreto nº 65.148/2026);
- 30 de novembro de 2026 (Decreto nº 65.481/2026).
Dois pontos importam agora. Primeiro: a autorização de doze meses contada de dezembro de 2025 está perto do fim, então uma nova prorrogação não pode ser tratada como certa. Segundo: o prazo é para o protocolo do pedido, não para a conclusão da análise. Quem protocola em 30 de novembro com a documentação completa está dentro do prazo, mesmo que o certificado saia meses depois.
Confira a data vigente no Portal de Licenciamento antes de planejar. As páginas informativas do Meu Imóvel Regular podem demorar para refletir o decreto mais recente.
Quem pode usar a anistia e quem fica de fora
A Lei nº 17.202/2019 alcança edificações residenciais e não residenciais concluídas até 31 de julho de 2014, data de promulgação do Plano Diretor Estratégico. Área construída depois disso não entra na anistia e precisa ser regularizada pelo Código de Obras e Edificações (Lei nº 16.642/2017), com as regras urbanísticas atuais.
Mesmo dentro da data, a lei exclui algumas situações. Não são regularizáveis edificações:
- em logradouros e terrenos públicos;
- que sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana ou Operação Interligada;
- em locais não edificáveis, junto a represas, córregos, faixas de escoamento de águas pluviais ou linhas de transmissão de alta tensão;
- atingidas por melhoramento viário;
- em loteamentos irregulares;
- em área tombada ou envoltória de tombamento, e em áreas de proteção de mananciais, que seguem procedimentos próprios.
A prova de que a construção existia em julho de 2014 cabe ao profissional habilitado que assina o pedido, com base no histórico do IPTU, em imagens aéreas da Prefeitura e no levantamento físico. Se a área lançada no IPTU em 2014 for menor que a real, a divergência precisa ser explicada no processo.
As quatro modalidades de regularização
A Lei nº 17.202/2019 e o Decreto nº 59.164/2019 criaram quatro caminhos. O enquadramento depende do uso, da área construída, da situação no IPTU de 2014 e de a área computável respeitar ou não o coeficiente de aproveitamento (CA) básico da zona.
| Modalidade | Quem se enquadra | Documentos e custos | Comunique-se | O que sai no fim |
|---|---|---|---|---|
| Automática | Residências R, R1 e R2h de padrão baixo ou médio com isenção total de IPTU em 2014. Fora: zonas ZOE, ZEP, ZEPAM, ZEPAG, ZERp, ZPDS e ZLT, imóveis tombados ou em área ambiental, casos que exigem anuência de outro órgão ou outorga onerosa | Nenhum. Não há pedido, protocolo, taxa nem preço público. | Não se aplica | Nenhum documento é enviado ao proprietário: o imóvel passa a constar na lista de regularizados publicada no Meu Imóvel Regular e no Histórico da Edificação do CEDI. As multas anteriores são canceladas. |
| Declaratória simplificada | Residências R, R1 e R2h com até 500 m² de área total, em uma única zona, dentro do CA básico | Requerimento eletrônico, matrícula ou transcrição, peças gráficas simplificadas (plantas, cortes e quadro de áreas) assinadas por profissional habilitado com CCM ativo, comprovantes de preço público, taxa por m² e ISS | Não admite. Erro ou falta de documento leva ao indeferimento | Certificado de Regularização; as peças gráficas ficam depositadas, sem análise de projeto. |
| Declaratória | Até 1.500 m² de área total, dentro do CA básico: residência unifamiliar R1, multifamiliar R2h e R2v até 10 m de altura e 20 unidades, HIS e HMP, uso misto e não residencial de baixo risco permitido na zona (comércio, escritório, pousada, local de culto) | Os da simplificada, mais declaração do responsável técnico sobre uso, subcategoria e conclusão até 31/07/2014 | Um único, com 30 dias de resposta, prorrogáveis uma vez | Certificado de Regularização. |
| Comum | Todo o resto: acima de 1.500 m², área computável acima do CA básico, mais de uma zona, usos de maior risco, imóveis que dependem de anuência (tombamento, ambiental, aeroportuário) | Os da declaratória, mais anuências dos órgãos competentes, documento de regularidade anterior se houver (Habite-se, Auto de Conclusão, Certificado de Regularidade da Edificação do CEDI), convenção e atas em condomínios, e outorga onerosa sobre a área que excede o CA básico | Um único, com 30 dias de resposta, prorrogáveis uma vez | Certificado de Regularização após análise da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). |
Dois enquadramentos costumam surpreender. O imóvel na modalidade automática não precisa protocolar nada — mas também não recebe aviso. A Prefeitura publica no portal Meu Imóvel Regular a lista dos imóveis regularizados automaticamente, e é nessa lista, ou no Histórico da Edificação emitido pelo CEDI, que o proprietário confirma se o seu entrou. Se não aparecer em nenhum dos dois, o caminho é uma das modalidades com pedido. E o sobrado de 300 m² que construiu além do CA básico da zona não entra na simplificada nem na declaratória, por menor que seja: vai para a comum e paga outorga sobre o excedente.
Dá tempo? A ordem certa para as próximas semanas
Dá tempo se cada etapa começar agora, em paralelo com a seguinte. Esta é a sequência que evita retrabalho.
- Consultar a situação do imóvel. Com o número do contribuinte (SQL) do carnê do IPTU, emita o Histórico da Edificação no Cadastro de Edificações (CEDI) da Prefeitura. Ele mostra se já existe documento de regularidade e qual área a Prefeitura reconhece.
- Contratar o responsável técnico. Arquiteto ou engenheiro civil com registro ativo e ART ou RRT. Sem ele não há protocolo: é quem assina as peças gráficas e responde pela veracidade das informações.
- Fazer o levantamento físico. Medição de todas as áreas construídas, com plantas, cortes e quadro de áreas. É a etapa mais demorada e a que mais gera divergência.
- Reunir documentos do cartório e do IPTU e cadastrar a Senha Web de cada proprietário. Matrícula atualizada, dados do IPTU de 2014 e, em condomínios, convenção e atas.
- Montar o requerimento no Licencia Sampa e colher os aceites. Todos os envolvidos confirmam o pedido com a própria Senha Web antes de o sistema liberar a etapa seguinte.
- Emitir a DTCO e as guias, e pagar. ISS, preço público e taxa por metro quadrado. A outorga onerosa, quando houver, é cobrada no curso do processo. Só depois da compensação do pagamento o processo é aberto.
Checklist de documentos para o protocolo
Cada item indica onde se obtém, para você distribuir as tarefas desde já.
- [ ] Número do contribuinte (SQL) do imóvel: está no carnê do IPTU. É a chave de tudo, da consulta ao protocolo.
- [ ] Senha Web de cada proprietário que consta na matrícula e do responsável técnico. O manual oficial do Portal de Licenciamento exige Senha Web própria de todos os envolvidos, porque cada um precisa dar o aceite no requerimento. Cadastro em senhaweb.prefeitura.sp.gov.br; com conta gov.br nível prata ou ouro o desbloqueio é imediato, sem ela depende de validação presencial ou por formulário.
- [ ] Certidão de matrícula ou transcrição recente: no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, presencial ou pela central eletrônica dos registradores.
- [ ] Documento de identificação do proprietário e, se o pedido for feito por terceiro, procuração. Possuidor sem escritura precisa de documentos que comprovem a posse.
- [ ] Responsável técnico contratado, com registro ativo, ART emitida no CREA-SP ou RRT no CAU/SP, e inscrição no Cadastro de Contribuintes Mobiliários (CCM) da Prefeitura de São Paulo, que o sistema exige.
- [ ] Levantamento e peças gráficas simplificadas: plantas, cortes e quadro de áreas assinados pelo responsável técnico, conforme o manual de peças gráficas do Meu Imóvel Regular.
- [ ] Declaração do responsável técnico de que a edificação estava concluída até 31/07/2014, com o uso e a subcategoria de uso.
- [ ] Guia de preço público e taxa por m² emitidas e pagas no próprio Portal de Licenciamento, na seção Pagamentos do requerimento, depois dos aceites.
- [ ] Comprovante de recolhimento do ISS da obra, conforme orientação da Secretaria Municipal da Fazenda. Em São Paulo o ISS de obra costuma ser apurado pela Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO); confirme a exigência aplicável ao seu processo.
- [ ] Documento de regularidade anterior, se existir: Habite-se, Auto de Conclusão ou Certificado de Regularidade da Edificação, todos verificáveis pelo Histórico da Edificação do CEDI.
- [ ] Em condomínios: convenção registrada, ata de eleição do síndico e ata da assembleia que autoriza o pedido.
- [ ] Anuência do órgão competente, quando o imóvel for tombado, estiver em área ambiental ou depender de outro órgão. Esse item sozinho pode levar semanas: é o primeiro a pedir.
Se você ainda não tem o levantamento do imóvel, esse é o item que define se o prazo é viável. Levantamento, enquadramento na modalidade e protocolo são as etapas que a assessoria de regularização do Grupo GSK assume quando o proprietário não tem responsável técnico.
Quanto custa: como o valor se compõe
Não existe preço único, e desconfie de quem cravar um. O custo pela Lei nº 17.202/2019 soma parcelas de origens diferentes:
- Preço público de abertura do processo, pela tabela da Prefeitura.
- Taxa específica por metro quadrado de área a regularizar, prevista no Decreto nº 59.164/2019. HIS e HMP são isentas.
- ISS da obra, cuja quitação é condição para protocolar nas modalidades declaratória e comum.
- Outorga onerosa, só quando a área computável ultrapassa o coeficiente de aproveitamento básico da zona, e só sobre o excedente, com fator de regularização de 1,2. Nesse caso o pedido segue obrigatoriamente pela modalidade comum.
- Honorários do responsável técnico, que variam com área, complexidade e modalidade.
- Cartório, depois do certificado, para averbar a construção na matrícula.
A modalidade automática não tem taxa nem preço público. Nas demais, a área é a variável que mais pesa, e o profissional consegue estimar o total logo após o levantamento. O artigo sobre quanto custa regularizar um imóvel em 2026 detalha cada parcela.
Erros mais comuns que travam o processo
- Achar que a regularização é automática para todo mundo. Ela só vale para residências com isenção total de IPTU em 2014. Comércio, imóvel com IPTU pago ou área acima do enquadramento precisa de pedido.
- Incluir área construída depois de julho de 2014. A anistia não a alcança. Misturar áreas de épocas diferentes leva a comunique-se ou indeferimento. Separe o que entra na Lei nº 17.202/2019 do que segue o Código de Obras.
- Protocolar sem responsável técnico com ART ou RRT. O sistema exige o profissional habilitado, e a Prefeitura não preenche o requerimento pelo interessado.
- Metragem declarada diferente do levantamento. Quadro de áreas que não bate com as plantas ou com o IPTU é o motivo mais frequente de exigência. Na simplificada não há comunique-se: vira indeferimento direto.
- Deixar Senha Web, aceites e guias para a última semana. Um proprietário da matrícula sem Senha Web trava o aceite, e sem todos os aceites o sistema não libera a DTCO nem as guias. O manual oficial informa que a compensação bancária leva até cinco dias úteis, e só então o processo é aberto.
O que acontece com quem perder o prazo
Depois de 30 de novembro de 2026, salvo nova prorrogação, o Licencia Sampa deixa de aceitar pedidos pela Lei nº 17.202/2019. Resta o caminho comum: regularizar pelo Código de Obras e Edificações (Lei nº 16.642/2017), atendendo às regras atuais de recuo, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e uso permitido na zona. Muitas edificações antigas só cumprem essas regras com obra de adequação ou demolição parcial.
Enquanto isso, o imóvel irregular segue sujeito a multa e embargo, não pode averbar a construção na matrícula, trava financiamento e venda, e bloqueia licenças que dependem da regularidade do prédio, como o Alvará de Funcionamento e o AVCB. O artigo sobre o que acontece se você não regularizar o imóvel aprofunda cada risco.
Se o caso envolve disputa de propriedade, inventário aberto ou usucapião, a regularização depende de resolver antes a titularidade. Isso é matéria jurídica: procure um advogado antes de contratar o levantamento.
Como o Grupo GSK conduz a regularização no prazo
Há mais de 20 anos, o Grupo GSK atua em regularização de imóveis e obras em São Paulo e no ABC. Para a anistia, a equipe faz a consulta prévia, o levantamento com responsável técnico próprio, o enquadramento na modalidade correta, as guias e o protocolo eletrônico, e acompanha o processo até o Certificado de Regularização, respondendo a eventual comunique-se no prazo. Isso reduz o risco de indeferimento por divergência de metragem ou documento faltante. Para o passo a passo geral, veja o guia sobre como regularizar uma construção irregular.
Descubra se o seu imóvel entra na anistia antes de 30 de novembro
A modalidade, os documentos e o custo dependem do uso, da área construída, do zoneamento e do que consta no IPTU de 2014. O Grupo GSK faz uma avaliação técnica do imóvel antes de indicar o caminho e o cronograma até o prazo.
Entre em contato e solicite uma análise técnica do seu imóvel.
Perguntas frequentes
Até quando vai a anistia de imóveis em São Paulo?
O prazo atual para protocolar o pedido de Certificado de Regularização pela Lei nº 17.202/2019 é 30 de novembro de 2026, fixado pelo Decreto nº 65.481/2026. A data já foi prorrogada mais de uma vez em 2026, por isso confirme a vigência no Portal de Licenciamento da Prefeitura antes de planejar.
Qual imóvel pode ser regularizado pela Lei nº 17.202/2019?
Edificações residenciais ou não residenciais concluídas até 31 de julho de 2014, com condições mínimas de segurança, higiene e habitabilidade. Ficam de fora imóveis em área pública, em Operação Urbana, em faixas não edificáveis, em loteamento irregular, em área tombada ou de proteção de mananciais.
Preciso de arquiteto ou engenheiro para pedir a anistia?
Sim, exceto na modalidade automática. As peças gráficas e as declarações do pedido devem ser assinadas por profissional habilitado, com ART ou RRT, que responde pela veracidade das informações. A Prefeitura não preenche o requerimento pelo interessado nem aceita protocolo sem responsável técnico.
O prazo de 30 de novembro é para protocolar ou para concluir o processo?
Para protocolar. O Decreto nº 59.164/2019 fixa a data-limite para o protocolamento do pedido de Certificado de Regularização. A análise pela Prefeitura e a emissão do certificado acontecem depois, e o pedido protocolado dentro do prazo com a documentação completa não perde o benefício da lei.
O que acontece se eu perder o prazo da anistia?
O imóvel continua irregular e a regularização passa a seguir o Código de Obras e Edificações, a Lei nº 16.642/2017, com as regras urbanísticas atuais. Muitas construções antigas só se adequam com obra ou demolição parcial. Permanecem os riscos de multa, embargo e bloqueio de averbação, financiamento e alvarás.
Regularizar na Prefeitura já atualiza a matrícula do imóvel?
Não. O Certificado de Regularização encerra a etapa municipal. Para a construção constar na matrícula, é preciso averbar no Registro de Imóveis, com o certificado, a certidão negativa de débitos da obra na Receita Federal e os demais documentos exigidos pelo cartório.
Fontes oficiais
- Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026 – Catálogo de Legislação Municipal da Prefeitura de São Paulo
- Decreto nº 59.164, de 27 de dezembro de 2019 – regulamento da Lei nº 17.202/2019
- Lei nº 17.202, de 16 de outubro de 2019 – Lei de Regularização de Edificações
- Lei nº 18.375, de 29 de dezembro de 2025 – autoriza a prorrogação do prazo por decreto
- Portal Meu Imóvel Regular e Portal de Licenciamento – Prefeitura de São Paulo
Conteúdo elaborado pela Equipe Técnica Grupo GSK. Revisão: setembro de 2026.
